رکود تاریخی در بازار مسکن؛ چرا پروژه های ساختمانی بی مشتری ماندند؟

بازار مسکن ایران در بحران کم‌سابقه؛ خریداران جدید ناپدید شدند

در روزهای اخیر، بازار مسکن ایران شاهد رکود عمیق و بی‌سابقه‌ای است؛ رکودی که نه تنها کارشناسان این حوزه، بلکه فعالان اقتصاد کلان کشور را نیز نگران ساخته است. شرایط اقتصادی کنونی موجب شده تقریباً دیگر خریدار اولی در معاملات مسکن وجود نداشته باشد و خرید و فروش به کم‌ترین حد خود برسد.
طبق گزارش خشایار باقرپور، رئیس اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران، رکود فعلی بازار مسکن در نیم‌قرن اخیر بی‌مانند است و علت اصلی آن را باید در اقتصاد کلان کشور جستجو کرد. به گفته وی، بازگشت قدرت خرید مردم و فعال شدن تقاضا صرفاً با اصلاحات اساسی اقتصادی و ایجاد تعادل جدید در بازارهای سرمایه، ارز، بورس و حتی کریپتوکارنسی امکان‌پذیر است.

کاهش معاملات و جهش تقاضا در بازارهای موازی

محدود معاملات باقی‌مانده در بازار مسکن عمدتاً به تهاتر، تبدیل به‌احسن یا سرمایه‌گذاری در شرایط خاص محدود شده‌اند. بخش قابل توجهی از سرمایه‌گذاران نیز به دلیل بی‌ثباتی اقتصادی و شوک‌های کوتاه‌مدت ناشی از اتفاقات سیاسی و حتی جنگ‌های مقطعی، نقدینگی خود را به سمت بازارهای موازی مانند ارز، طلا، بورس و حتی رمزارزها منتقل کرده‌اند؛ چراکه امنیت سرمایه‌گذاری در ملک به شدت تضعیف شده است.

تجربه نشان می‌دهد نخستین شوک ناشی از بحران‌ها از جمله جنگ‌ها یا نوسانات جدی کرپتوکارنسی، مستقیماً به بازار ملک وارد می‌شود و موجب خروج تقاضای سرمایه‌ای و افزایش نقدشوندگی بازارهای موازی می‌شود. این موضوع نه تنها بازار املاک، بلکه چرخه تولید مسکن را هم تهدید می‌کند.

آسیب‌پذیری زنجیره تولید و چشم‌انداز قیمت‌ها

یکی از پیامدهای کاهش شدید معاملات، تضعیف زنجیره عرضه و تولید مسکن است. رکود طولانی و نبود نقدشوندگی کافی، تولیدکنندگان را از فعالیت بازمی‌دارد و این روند در بلندمدت با کاهش عرضه و جهش قیمت‌ها همراه خواهد بود. باقرپور هشدار می‌دهد که کاهش مستمر عرضه، گرچه در ظاهر به دلیل افت تقاضای فعلی چندان نگران‌کننده نیست، اما در آینده نزدیک منجر به کمبود مسکن متناسب با نیاز و افزایش شدید قیمت‌ها خواهد شد.

بررسی‌های بازار بورس و تحلیل رفتار سرمایه‌گذاران نیز موید این موضوع است که پروژه‌های ساختمانی بدون مشتری مانده و اعتماد عمومی نسبت به بازگشت سرمایه در بازار املاک تضعیف شده است. انتقال سرمایه به بازار سهام، ارزهای دیجیتال مانند بیت‌کوین و سایر دارایی‌ها نشانه‌ای از عدم جذابیت فعلی بازار مسکن است.

نگرانی‌های ناشی از فعالیت اتباع خارجی در ساخت‌وساز

ورود نیروی کار خارجی در بازار ساخت‌وساز نیز موضوع دیگری است که از سوی فعالان صنعت ساختمان مورد توجه قرار گرفته است. از دیدگاه اقتصادی و واقع‌بینانه، هزینه نهایی ساخت شامل قیمت زمین و عوارض (حدود ۶۵٪ هزینه) و هزینه ساخت (حدود ۳۵٪) است. از این ۳۵ درصد، نقش دستمزد نیروی کار خارجی تنها حدود ۳۰ درصد است و تاثیرات افزایش یا کاهش دستمزد کارگران خارجی بر بهای تمام شده مسکن، کمتر از ۱ درصد خواهد بود.

در قیاس با تورم مصالح ساختمانی همچون سیمان، فولاد و آهن که در بازارهای کالایی و حتی بازار جهانی کریپتو پیوند خورده‌اند، سهم اندک هزینه نیروی کار تاثیری محسوس بر قیمت نهایی ملک ندارد. بنابراین خروج اتباع خارجی از بازار کار ساختمان، تأثیر قابل توجهی در افزایش قیمت مسکن نخواهد داشت.

بحران قیمت مسکن و تجربه ناموفق راهکارهای قبلی

درگذشته طرح‌هایی مانند مسکن مهر برای پوشش نیاز تقاضا مطرح شد، اما تجربه نشان داد که کاهش کیفیت به جای افزایش کمیت، نتیجه مطلوبی نداشته و با چالش‌های اجرایی روبرو شد. همزمان با افزایش تورم، فشار قابل توجهی بر مستأجران وجود دارد که مدل‌هایی چون عرضه مسکن ارزان یا کاهش کیفیت، قادر به حل آن نیست.

آیا مدل مسکن تدریجی راهگشاست؟

به زعم کارشناسان، یکی از راهکارهای قابل‌اجرا برای افزایش قدرت خرید و بهبود بازار اجاره، اجرای طرح «مسکن تدریجی» است. در این مدل، خریدار با آورده مالی اولیه (مثلاً ۳۰ درصد از ارزش ملک)، همزمان مالک بخشی از واحد و ساکن آن می‌شود و مابقی سرمایه توسط سرمایه‌گذاران مسکونی، شرکت‌های ساختمانی یا حتی سرمایه‌گذاران بازار سرمایه و یا فعالان کریپتوکارنسی تأمین می‌گردد.

سپس بهره‌بردار هر سال میزانی از مالکیت را از محل پس‌انداز یا اجاره‌ای که پیش‌تر پرداخت می‌نموده، افزایش می‌دهد تا طی ۷ تا ۱۰ سال، به مالکیت کامل برسد. این مدل بر پایه قوانین ثبت و حقوقی و همراستا با سیاست‌های وزارت راه‌وشهرسازی و وزارت تعاون طراحی شده و نیازمند سازوکارهای پیچیده‌ای نیست.

جایگاه بازار سرمایه، بورس و رمزارزها در رونق مسکن

بازگشت اعتماد به بازار مسکن نیازمند مشارکت دوباره سرمایه‌گذاران، صندوق‌های بورسی و حتی بازیگران بزرگ بازار رمزارزها است. در شرایط کنونی که حجم نقدینگی به بازار سهام و رمزارزها (bitcoin, crypto) منتقل شده، تنها ایجاد ثبات اقتصادی و بهبود فضای سرمایه‌گذاری می‌تواند منابع را مجدداً به سمت پروژه‌های مسکونی هدایت کند.
تحلیل‌گران اقتصاد ایران معتقدند که تا زمانی که مشکلات حوزه کلان اقتصاد در سطح بودجه، سیاست پولی-ارزی و نظام مالیاتی کشور حل نشود، نمی‌توان به رشد چشمگیر بازار مسکن یا بهبود قدرت خرید امیدوار بود.

آینده بازار مسکن و نقش دولت چهاردهم

وضعیت امروز بازار ملک، برآیند سیاست‌های چندین دولت پیشین است؛ جایی که طی ۵۰ سال اخیر بازار مسکن از کالای مصرفی به دارایی سرمایه‌ای تبدیل شده و همین ذهنیت به مهاجرت نقدینگی به بازارهای دیگر، مخصوصاً در شرایط پر نوسان اقتصادی و تورم شدید دامن زده است.
دولت چهاردهم که در دورانی غیرمنتظره بر سر کار آمده، برای بازگشت تعادل به بازار مسکن نیازمند زمان و اتخاذ سیاست‌های پایه‌ای است. نبودن طرح‌های جامع باعث شده حتی پروژه‌های ساخته‌شده نیز مشتری نداشته و خردشدن تقاضا موجب رکود هرچه بیشتر شده است.
در شرایط فعلی، فعالان بازار سرمایه، بورس، فین‌تک و حتی حوزه بلاکچین می‌توانند نقش مهمی در تأمین مالی و احیای بازار مسکن ایران ایفا کنند. تنها با اصلاحات ساختاری، شفافیت مقررات، ثبات اقتصادی و بازسازی اعتماد عمومی، مسیر جدید سرمایه‌گذاری در بخش املاک و مستغلات هموار می‌شود.

جمع‌بندی

رکود عمیق، کاهش بی‌سابقه معاملات و خروج سرمایه از بازار مسکن، تصویری شفاف از وضعیت امروز اقتصاد ایران ارائه می‌دهد. در حالی که بازارهای موازی همچون ارز، بورس و کریپتوکارنسی بیش از هر زمان دیگری فعال هستند، بازار ملک برای خروج از بحران نیازمند سیاست‌های هوشمندانه، برنامه‌ریزی‌های اقتصادی جدید و همکاری گسترده بخش خصوصی و دولتی است.