بازار مسکن پایتخت در شوک پساجنگ: فروش فوری از مناطق لوکس تا چیتگر

پس از جنگ ۱۲ روزه با اسرائیل و حملات موشکی به مناطقی در شمال و شمال‌شرق تهران، فضای بازار مسکن پایتخت دستخوش تحولات عمیق شده است. نگرانی در مورد افزایش تنش‌های نظامی، ناامنی‌های اجتماعی و بحران اقتصادی، رکودی بی‌سابقه را بر خرید و فروش املاک حاکم کرده و بسیاری از دارندگان ملک در مناطق گران‌قیمت تهران را به فروش فوری و حتی فروش زیر قیمت وادار کرده است. تحلیل داده‌های وبسایت‌های خرید و فروش ملک نشان می‌دهد که تعداد آگهی‌های فروش، به خصوص در مناطق لوکس و شمالی پایتخت مانند ولنجک، نیاوران، زعفرانیه، الهیه، فرشته و فرمانیه، به شکل چشمگیری افزایش یافته است. در این محلات که عمدتاً جمعیت مرفه و صاحب سرمایه ساکن هستند، نگرانی‌های امنیتی و اقتصادی، باعث شده تا مالکان به سرعت به فکر خروج از کشور یا دست‌کم نقد کردن دارایی‌های ملکی‌شان بیفتند.

داده‌های میدانی و رصد آگهی‌ها

بررسی آگهی‌های منتشرشده در پلتفرم‌هایی مانند دیوار و شیپور نشان می‌دهد که تعبیر «فروش فوری» به کلیدواژه آگهی‌های فروش در این مناطق بدل شده است؛ موضوعی که تا چند ماه پیش در بازار لوکس نادر بود اما حال به روالی پرتکرار تبدیل شده است.

سقوط چشمگیر قیمت مسکن در مناطق مرفه

مطابق آمارهای سایت‌های اقتصادی و اعلام مشاورین املاک، قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در برخی مناطق شمالی بین ۱۵ تا ۳۰ درصد کاهش پیدا کرده است. برای مثال، واحدهایی که تا چندی پیش با قیمت هر متر بالای ۲۰۰ میلیون تومان آگهی می‌شدند، اکنون با قیمتی حدود متری ۱۶۰ میلیون تومان نیز با دشواری خریدار پیدا می‌کنند. نشانه‌های رکود و سقوط قیمت نه‌فقط به نیاوران، زعفرانیه و فرشته بلکه به قیطریه و سایر مناطق گران‌قیمت نیز سرایت کرده است. به عنوان نمونه، یک آپارتمان ۲۰۰ متری در نیاوران طی مدت کوتاهی از ۴۵ میلیارد به حدود ۳۹.۸ میلیارد تومان کاهش قیمت پیدا کرده و کماکان معامله نمی‌شود. در قیطریه نیز واحدهای قدیمی با قیمت‌هایی بسیار پایین‌تر از سال گذشته برای فروش فایل شده‌اند.

بازاری انفعالی از سمت خریداران؛ هجوم بی‌سابقه فروشندگان

کاهش شدید تقاضا برای خرید مسکن، ریشه در نگرانی خریداران درباره آینده کلی بازار، بیم از ارزش‌زدایی سرمایه، احتمال ادامه جنگ و فرسایش اقتصادی دارد. همین موضوع باعث شده تا متقاضیان خرید بیشتر منتظر بمانند و از ورود به معامله پرریسک خودداری کنند. در مقابل اما موج هشدارآمیز فروش توسط مالکان ایجاد شده و بسیاری تحت فشار اتفاقات اخیر حاضر شده‌اند املاک خود را با کمترین سود یا حتی با زیان به فروش برسانند.

رشد پدیده تهاتر؛ نقدشوندگی مهم‌تر از سود

رکود فراگیر، سقوط قیمت و نبود خریدارهای نقدی باعث شده تمایل مالکان آپارتمان‌های شمال شهر به معاوضه یا تهاتر با دارایی‌هایی مانند خودرو لوکس، طلا یا ویلا در شمال کشور افزایش چشمگیری یابد. آگهی‌های زیادی دیده می‌شود که مثلا ملکی در زعفرانیه یا نیاوران با ویلا در نوشهر، فرح‌آباد، کردان یا حتی شمش طلا معاوضه می‌شود. این موضوع نشان‌دهنده جابجایی اولویت‌هاست؛ ارزش آتی و نقدشوندگی فعلا مهم‌تر از سود سنتی معاملات مسکن شده است.

تلاش برای حفظ ارزش دارایی‌ها

مالکان با درک خطر کاهش ارزش ریالی ملک و نبود افق روشن اقتصادی، سعی دارند با انتقال دارایی خود به بازارهایی مانند بازار طلا، بازار خودرو یا بازار ویلایی مناطق خوش آب و هوای شمال کشور، ریسک خود را توزیع کنند؛ رفتاری که در شرایط نوسانی بازار بورس و ارز دیجیتال نیز مشاهده می‌شود.

برخورد مسوولان صنفی و شکاف روایت‌ها

در حالی که مشاهدات میدانی، نظرات مشاوران املاک و داده‌های سایت‌های خرید و فروش اینترنتی، رکود و کاهش قیمت را تایید می‌کند، برخی مقامات اتحادیه مشاوران املاک تهران این وقایع را کتمان و اخبار منتشر شده را مبالغه‌ آمیز توصیف می‌کنند. با این حال انتشار مکرر آگهی‌های «فروش زیر قیمت» و «معاوضه با طلا و خودرو» نشان می‌دهد که بازار وضعیت شکننده‌ای دارد. گفتنی است بخش عمده معاملات طی یک دهه اخیر از طریق همین پلتفرم‌های آنلاین صورت گرفته و نمی‌توان نقش پررنگ این بسترهای نوین را در جریان واقعی بازار نادیده گرفت.

تهاتر املاک؛ امری بی‌سابقه یا واکنش به بحران؟

اگرچه مسوولان صنفی سعی دارند پدیده تهاتر را عادی جلوه دهند، ولی افزایش تعداد آگهی‌های معاوضه و پیشنهادهای جدید نظیر تهاتر با ویلای شمال، شمش طلا و خودروهای خارجی، ماهیتی متفاوت‌تر و بحران‌زده‌‌تر به این روند بخشیده است؛ روندی که پیش‌تر به این وسعت گزارش نشده بود.

عوامل مهاجرت و ناامنی؛ دلایل کلیدی فروش‌های فوری

بررسی انگیزه فروش فوری مالکان آپارتمان‌های لوکس و نیمه‌لوکس تهران نشان می‌دهد در اکثر آگهی‌ها دلیل مستقیم یا غیرمستقیم مهاجرت یا جابه‌جایی سکونت ذکر شده است. نگرانی از نبود امنیت، افزایش تهدیدات جنگی و احتمال کاهش بیشتر ارزش دارایی‌ها بسیاری را به فروش سریع وادار کرده است. مالکان ترجیح می‌دهند حتی با قیمت پایین‌تر ملک خود را نقد کنند تا فرصت از دست رفتن سرمایه را کاهش دهند. مواردی نیز گزارش شده که فروشندگان حاضر شدند جهت سرعت در معامله، تمامی وسایل خانه را نیز به خریدار واگذار کنند.

آن سوی ماجرا؛ تمایل به جابه‌جایی درون‌شهری و بین‌شهری

همه فروشندگان الزاماً قصد ترک کشور را ندارند؛ بسیاری به دلیل نزدیکی به مراکز نظامی یا اداری و تجربه موج‌های امنیتی اخیر ترجیح می‌دهند از محله فعلی کوچ کرده و به مناطق امن‌تر نقل مکان کنند. نسل‌های قدیمی‌تر که سال‌ها در محلاتی مانند پاسداران، فرمانیه و دیگر مناطق لوکس تهران ساکن بوده‌اند، امروز به علت ناشناخته شدن همسایگان، گرانی زندگی و احساس ناامنی، بیش از پیش به نقل مکان فکر می‌کنند.

تأثیر وقایع اخیر بر قیمت و نوع معاملات

استمرار رکود در بورس، نوسان‌های شدید بازار ارز، افزایش جذابیت ارز دیجیتال به عنوان جایگزین سرمایه‌گذاری و تعدد نگرانی‌های اقتصادی موجب شده که ریسک بازار مسکن بسیار بالا تلقی شود. همین امر فروشندگان را در برابر خریدارانی قرار داده که یا توانایی مالی کافی ندارند یا منتظر افت بیشتر قیمت‌ها هستند.

سرایت بحران به مناطق دیگر؛ چیتگر و اطراف دریاچه خلیج فارس

اگرچه غالب توجهات به مناطق شمالی و مرفه‌نشین جلب شده، اما موج فروش فوری به محله‌هایی همچون چیتگر و حوالی دریاچه مصنوعی خلیج فارس نیز رسیده است. فروشندگان در این نقاط، گاه برای جلب خریدار، پیشنهاد فروش همراه با تمامی وسایل را مطرح می‌کنند تا معامله هر چه سریع‌تر صورت پذیرد.

چشم‌انداز پیش رو و توصیه به فعالان بازار

کارشناسان اقتصادی و فعالان بازار سرمایه توصیه می‌کنند سرمایه‌گذاران برای ورود یا خروج از بازار مسکن، ریسک‌ها را با دقت ارزیابی کرده و از تصمیمات احساسی اجتناب کنند. در شرایط بحران و رکود، نگاه بلندمدت و مشورت با مشاوران متخصص می‌تواند مانع از زیان‌های جدی شود. بازار مسکن پایتخت فعلاً در کمای پساجنگ به سر می‌برد و آینده آن تا زمان روشن شدن وضعیت سیاسی و ثبات نسبی اقتصاد، مبهم خواهد بود.