چشم‌انداز یک ابرپروژه و سرنوشت مبهم
پروژه «هزار و یک شهر» تهران، با وعده تبدیل شدن به بزرگ‌ترین شهربازی و مجموعه گردشگری ایران، برای سال‌ها به یکی از نمادهای سرگردانی مدیریت شهری و تلاقی منافع اقتصادی، سیاسی و حقوقی بدل شده است. این پروژه عظیم که از جنبه‌های مختلفی مانند اقتصاد شهری، بازار سرمایه، جذب سرمایه‌گذار و حتی ظرفیت‌های نوآوری در حوزه‌های دیجیتال و بلاکچین قابلیت تحلیل دارد، اکنون پس از بیش از یک دهه تنها حدود ۲۰ درصد پیشرفت فیزیکی داشته و بخش عمده‌ای از زمین‌های باارزش آن، در معرض تغییر کاربری برای ساخت‌وسازهای مسکونی قرار گرفته‌اند.
آغاز پروژه هزار و یک شهر؛ وعده‌ای بزرگ برای توسعه شهری و اقتصاد مدرن
تاریخچه و اهداف اولیه پروژه
ایده احداث هزار و یک شهر از سال ۱۳۹۰ در زمینی به وسعت ۱۳۹ هکتار در منطقه ۲۲ تهران شکل گرفت. قرار بود این طرح، اولین تم‌پارک ایران، یکی از بزرگ‌ترین مجتمع‌های تجاری کشور، پارک آبی، برج‌های اداری، هتل‌های چند ستاره و فضاهای ابتکاری مدرن را در دل پایتخت جای دهد. از منظر اقتصاد کلان، این پروژه می‌توانست به رشد بازار ارز و توسعه ظرفیت‌های سرمایه‌گذاری در بازار بورس و صنعت گردشگری کشور کمک شایانی کند و تهران را به قطب جدید تفریحی-اقتصادی تبدیل نماید.
چالش‌های مالی و مانع تامین سرمایه
در سال‌های نخست شروع پروژه، مشکلات داخلی و عدم تامین مالی کافی سرمایه‌گذار، بارها عملیات اجرایی را متوقف کرد. نبود اسناد رسمی عیان برای زمین و تأخیر در اعتباردهی بانک‌ها از مهم‌ترین عوامل کندی پیشرفت بود. این مساله نه تنها توان بهره‌برداری اقتصادی مجموعه را تحت‌الشعاع قرار داد، بلکه نشانه‌ای آشکار از چالش‌های جذب سرمایه در پروژه‌های کلان شهری در ایران و ریسک‌های مرتبط با بازار سرمایه به شمار می‌رود.
مسیر دشوار مذاکرات و قراردادها؛ از واگذاری زمین تا اختلافات حقوقی
ابهام در مالکیت و مشکلات حقوقی
در جریان پیشبرد طرح، ۱۳۹ هکتار زمین بدون سند معتبر به سرمایه‌گذار واگذار شد. این موضوع با اعتراض نهادهایی چون ارتش و وزارت راه و شهرسازی همراه بود و اختلافات مالکیتی را به اوج رساند. بر اساس اسناد منتشرشده، برخی تفاهم‌نامه‌ها به شیوه ترک تشریفات و خارج از چارچوب مقررات سازمان سرمایه‌گذاری منعقد شد؛ وضعیتی که شفافیت معاملات کلان شهری و اصول اقتصاد مقاومتی را با چالش مواجه کرد.
تاثیر پروژه‌های مجاور بر صرفه اقتصادی
با آغاز پروژه عظیم ایران‌مال در نزدیکی هزار و یک شهر، بخش تجاری پروژه توجیه اقتصادی خود را به‌تدریج از دست داد؛ چراکه بخش مهمی از تقاضا برای فضاهای تجاری و سرمایه‌گذاری، جذب مجتمع جدید شد. این اتفاق، نمود واقعی رقابت بازار، عرضه و تقاضا در کلانشهر تهران و تاثیر مستقیم آن بر استراتژی درآمدزایی شهرداری و سرمایه‌گذاران در حوزه پروژه‌های زیرساختی است.
تصویب قراردادهای جدید و ادامه بحران‌های مدیریتی
تفاهمنامه جنجالی و انصراف شهرداری از دریافت خسارت
در دوره مدیریت جدید شهرداری تهران، قراردادی تازه با سرمایه‌گذار اصلی تنظیم شد که در آن بخش وسیعی از اراضی مرغوب پروژه، یکجا به سرمایه‌گذار واگذار شد و مجوز ساخت بیش از ۲۲۰ هزار متر مربع مسکونی نیز صادر گردید. شهرداری مطالبات دیرکرد را نادیده گرفت؛ تصمیمی که انتقادات نهادهای نظارتی و کارشناسان اقتصاد شهری را در پی داشت و از آن به «توافق‌نامه ترکمانچای» یاد شد.
ابهام در ارزش‌گذاری و سنجش توان سرمایه‌گذار
یکی دیگر از معضلات گزارش‌شده، بی‌توجهی به اصل سنجش توان مالی و اجرایی سرمایه‌گذار بود. باوجود آنکه ارزش روز اراضی پروژه معادل نیمی از بودجه سالانه شهرداری تهران تخمین زده می‌شد، سرمایه‌گذاری انتخاب شد که نامش در فهرست بدهکاران بزرگ بانکی دیده می‌شود. این موضوع میزان ریسک پروژه، ناامنی سرمایه‌گذاری و عدم شفافیت در روند تصمیم‌گیری را برجسته ساخته است.
نقش نهادهای نظارتی و واکنش مدیران شهری
ورود دستگاه‌های نظارتی و رفع برخی ابهامات
در پی اعتراضات نهادهای نظارتی به مفاد قرارداد، شهرداری تهران اعلام کرد بخشی از ابهامات مرتفع شده و مستندات به سازمان بازرسی ارائه شده است. به گفته برخی اعضای شورای شهر، طی جلسات مشترک مقرر شد تضمین‌های لازم برای حفظ منافع و حقوق شهروندان گنجانده شود تا پروژه وارد فاز اجرایی جدید شود.
اظهارنظر کارشناسان و دیدگاه منتقدان
به باور بسیاری از کارشناسان اقتصاد شهری و فعالان حوزه بازار سرمایه، پروژه هزار و یک شهر نمونه‌ای بارز از فقدان مدیریت یکپارچه سرمایه‌گذاری در کلانشهر تهران است. واگذاری شتاب‌زده ۷۸ هکتار از بهترین زمین‌های شهر، بدون ارزیابی جامع مالی-حقوقی و بدون تضمین ساخت شهربازی و فضای تفریحی، انتقادهای گسترده‌ای درباره هدررفت منابع عمومی و بی‌توجهی به منافع بلندمدت شهروندان ایجاد کرده است.
جزییات فنی، روند اجرایی و چشم‌انداز آینده
پیشرفت پروژه و برنامه‌های جدید
به گفته نوید خاصه‌باف، مدیرعامل شرکت سرمایه‌گذاری و مشارکت‌های مردمی شهرداری تهران، قرارداد اولیه اشکالات متعددی داشته است. با حل نسبی اختلافات مالکیتی و تهیه اسناد زمین، اکنون بیش از ۲۰ درصد زیرساخت‌های شهربازی اجرا شده و تجهیزات موردنیاز نیز تا ۹۵ درصد آماده نصب هستند. اما همان‌طور که وی اذعان داشته، تحقق اهداف اولیه پروژه صرفا با اتکای به شهربازی ممکن نیست و لازم است مجموعه‌ای از فضاهای تجاری، اداری و خدماتی مکمل تعریف شود تا سرمایه‌گذاری بازدهی اقتصادی به‌دنبال داشته باشد.
تغییرات کاربری و رویکرد اقتصادی نوین
در راستای بازتعریف طرح اقتصادی پروژه، مقرر شد بخش‌هایی از جنوب زمین پروژه به کاربری مسکونی، تجاری و اداری ترکیبی تغییر یابد؛ اقدامی که احتمالاً به افزایش سودآوری و امکان جذب سرمایه جدید از بازارهای مالی منجر خواهد شد. همچنین، با لحاظ شرایط جدید بازار املاک، ساختار پروژه به نحوی شکل گرفت که زیان‌ده نباشد و حتی در برخی حوزه‌ها شرایط سر به سر را حفظ کند.
پروژه هزار و یک شهر؛ بررسی ابعاد اقتصاد شهری، بازار سرمایه و رمز ارزها
ارزش‌افزوده، معاملات بزرگ و بازارهای مالی
جدای از ابعاد حقوقی و مدیریتی، عملکرد هزار و یک شهر بازتابی از نقش مدیریت دارایی، ارزیابی صحیح ریسک، ظرفیت‌های بازار بورس و تاثیر مستقیم پروژه‌های کلان بر شاخص‌های اقتصاد شهری است. نحوه تغییر کاربری، واگذاری و ارزش‌افزوده حاصل از طرح می‌تواند الگویی برای مطالعه تاثیر پروژه‌های مشابه بر قیمت ملک و تحرک نقدینگی در قراردادهای بزرگ باشد.
چشم‌انداز ورود فن‌آوری‌های نوین و شفافیت معاملات
درحالی که بخش عمده معاملات بزرگ شهری همچنان در هاله‌ای از ابهام و عدم شفافیت انجام می‌شوند، استفاده از راهکارهای دیجیتال از جمله ثبت قراردادها بر بستر بلاکچین، تحلیل داده‌های مالی با هوش مصنوعی و تأمین سرمایه جمعی از طریق عرضه توکن‌های دیجیتال می‌تواند جهشی بزرگ در اکوسیستم مدیریت اقتصادی شهرها باشد.
جمع‌بندی: هزار و یک شهر، فرصت از دست رفته یا شروعی دوباره؟
پروژه هزار و یک شهر که قرار بود الگویی برای توسعه پایدار، جذب سرمایه و بهبود کیفیت زندگی شهری باشد، پس از سیزده سال همچنان میان زمین و آسمان معلق است. با وجود وعده‌ها و قراردادهای متعدد، بخش مهمی از منابع مالی و زمین‌های ارزشمند شهر به سبب نبود سیاست‌گذاری یکپارچه، عدم شفافیت مدیریتی و نبود ضمانت اجرایی، از مسیر خدمت به منافع عمومی منحرف شده‌اند.
این پرونده نه تنها برای فعالان بازار سرمایه، مدیران اقتصاد شهری و برنامه‌ریزان حوزه رمزارز و فناوری زنجیره بلوکی اهمیت دارد، بلکه نمونه قابل تاملی برای شهرهای دیگر نیز محسوب می‌شود؛ جایی که ضرورت شفافیت، توجه به منافع شهروندان و استفاده از ابزارهای نوین اقتصادی می‌تواند آینده‌ای روشن‌تر رقم بزند.
نظرات
ارسال نظر