وام یک میلیارد تومانی خرید مسکن؛ راهکاری برای خانه‌دار شدن یا منفعتی برای بانک‌ها؟

افزایش سقف وام مسکن در تهران و چالش قدرت خرید

در روزهای اخیر، وام خرید مسکن در تهران به یک میلیارد تومان برای زوجین و ۵۰۰ میلیون تومان برای متقاضیان انفرادی رسیده است. این تصمیم با هدف افزایش توان خرید مردم و تقویت بازار ملک اتخاذ شد، اما داده‌های جدید اقتصادی و تحلیل‌های کارشناسان بازار مسکن نشان می‌دهد که این افزایش وام چندان با واقعیت‌های بازار مطابقت ندارد. 
بنا بر اعلام کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، متوسط قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت به ۱۱۴ میلیون تومان رسیده است؛ رقمی که فاصله زیادی با قدرت خرید ناشی از وام فعلی دارد.

محاسبه قدرت خرید واقعی وام مسکن با توجه به قیمت‌های نجومی

بر اساس جدیدترین تحلیل‌های اقتصادی، بیشترین میزان دریافتی یک زوج (شامل وام مسکن و وام جعاله جمعاً تا ۱ میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومان) تنها برای خرید حدود ۱۱.۲ مترمربع مسکن کفایت می‌کند. اما اگر فقط وام یک میلیارد تومانی مسکن دریافت شود، قدرت خرید به حدود ۸.۷ مترمربع کاهش پیدا می‌کند. متقاضیان انفرادی نیز با دریافت وام ۵۰۰ میلیون تومانی و اضافه کردن وام جعاله، مجموعاً ۷۸۰ میلیون تومان خواهند داشت که صرفاً برای ۶.۸ مترمربع خانه کافی است. این تحلیل‌ها به‌روشنی نشان می‌دهند که حتی با سقف فعلی تسهیلات خرید مسکن، پرداخت‌ها به بانک نیز بازده اقتصادی چندانی برای متقاضیان ندارد و تناسبی با رشد افسارگسیخته قیمت ملک در بازار ندارد.

اقساط بالا و بازپرداخت سه برابری؛ وام مسکن یا بار مالی؟

شرایط بازپرداخت وام یک میلیارد تومانی خرید مسکن زوجین با نرخ سود ۲۲.۵ درصد و دوره بازپرداخت ۱۲ ساله تعیین شده است. بر اساس آن، هر ماه باید حدود ۲۰ میلیون تومان قسط توسط متقاضی پرداخت شود. مجموع پرداختی‌ها طی این مدت به حدود ۲ میلیارد و ۹۰۰ میلیون تومان می‌رسد و این یعنی مشتریان مجبور به پرداخت چیزی نزدیک به سه برابر اصل وام هستند. سود نهایی این وام بالغ بر ۱۸۹.۹ درصد خواهد بود؛ رقمی قابل توجه که سوالات جدی درباره رویکرد بانک‌ها به منافع مشتریان ایجاد می‌کند. از سوی دیگر، اگر فردی فقط وام ۵۰۰ میلیونی را طی ۵ سال بازگرداند، یعنی هر ماه حدود ۱۴ میلیون تومان قسط می‌پردازد و بار مالی مجموعاً به حدود ۸۳۷ میلیون تومان خواهد رسید که سود کل وام طی دوره، حدود ۳۳۷ میلیون تومان (یا ۶۵.۴ درصد) است.

تسهیلات خرید مسکن؛ تضاد اهداف یا فرصت برای فعالان بازار سرمایه؟

در شرایطی که اقتصاد ایران درگیر فشارهای تورمی، نوسان بازار ارز، تغییرات بازار سرمایه و رشد چشمگیر قیمت رمزارزها و سهام است، انتظار می‌رفت تسهیلات بانکی بتواند نقشی مثبت در تسهیل خانه‌دار شدن جوانان و زوجین ایفا کند. اما مقایسه سود و بازپرداخت سنگین این وام با درآمد متوسط خانوار نشان می‌دهد اکثر متقاضیان واقعی، عملاً از چرخه دریافت و بازپرداخت آن خارج خواهند شد. همچنین، برخی کارشناسان بازار مالی معتقدند بانک‌ها با افزایش سود وام‌ها، عملاً به سودآوری بیشتر برای خود می‌اندیشند تا رونق تولید در اقتصاد ملی یا بازار املاک. نتیجه این روند، تقویت حضور نهادهای مالی در اقتصاد و کاهش جذابیت ورود اقشار متوسط به بازار مسکن خواهد بود.

وام خرید مسکن؛ راه حلی ناکارآمد در مقابل رشد بورس و رمزارزها

در حالی که بسیاری از سرمایه‌گذاران به دلیل ناکارآمد بودن تسهیلات مسکن، به سوی بازار بورس و رمزارزها جذب شده‌اند؛ سودآوری وام مسکن برای بانک‌ها بیش از متقاضیان محسوس است. این موضوع موجب شده برخی کارشناسان اقتصاد کلان پیشنهاد دهند سیاست‌گذاران بازنگری جدی در مدل اعطای تسهیلات خرید خانه داشته باشند. در نهایت، به نظر می‌رسد طرح وام خرید مسکن نه تنها پاسخی موثر به نیاز خانه‌دار شدن مردم نباشد، بلکه بیشتر منافع بانک‌ها را تامین کند. با ادامه این روند، فاصله تحقق آرزوی خانه‌دار شدن برای بسیاری از خانوارهای ایرانی، به‌ویژه جوانان و زوجین، بیش از پیش افزایش خواهد یافت.