6 دقیقه
برنامه هفتم توسعه و جایگاه بخش مسکن و ساختمان
برنامه هفتم توسعه جمهوری اسلامی ایران، اهداف بزرگی را برای تقویت تولید و رشد بخش مسکن و ساختمان تعیین کرده است. طبق این برنامه، هدف‌گذاری شده بود که نرخ رشد سالانه تولید مسکن و ساختمان به ۹ درصد برسد. با این حال، در سال نخست اجرای این برنامه، تنها رشد ۰.۵ درصدی برای این بخش ثبت شد که فاصله زیادی با استانداردهای موردنظر برنامه دارد.
سیر تاریخی تولید مسکن و ساختمان: گذشته، حال و آینده
بررسی روند سه دهه گذشته بخش مسکن نشان می‌دهد که این حوزه تحت تاثیر عوامل ساختاری و بیرونی، نوسانات متعددی را تجربه کرده است. آمارهای مرکز آمار ایران و پژوهش‌های اقتصادی حاکی از آن است که میانگین رشد بخش مسکن و ساختمان در بازه ۱۳۷۱ تا ۱۴۰۳ رقمی معادل ۵ درصد بوده، اما در شش سال اخیر (۱۳۹۸ تا ۱۴۰۳) میانگین رشد این بخش به منفی ۷ درصد سقوط کرده است. این رقم چراغ قرمز جدی برای سرمایه گذاری و آینده بازار سرمایه در بخش ساختوساز محسوب می‌شود.
رشد شکننده و عوامل تأثیرگذار بر بازار مسکن
در سال‌های ۱۴۰۲ و ۱۴۰۳، به لطف اجرای طرح‌های دولتی همچون مسکن ملی، رشد بخش مسکن مثبت ماند اما این رشد به دلایل متعدد نمی‌تواند پایدار و مستمر تلقی شود. دو پارامتر کلیدی یعنی «پروژه‌های ساخت و ساز دولتی» و «افزایش نسبی فعالیت سازندگان خصوصی» موجب خروج بخش مسکن از رکود بی‌سابقه بودند. افزایش ۱۰ درصدی صدور پروانه ساختمانی در سال ۱۴۰۲ نمونه‌ای از این تحرک است. اما به‌رغم این پیشرفت‌ها، رشد اقتصادی بخش مسکن بسیار شکننده و وابسته به حمایت‌های دولت یا ثبات نسبی در بازارهای پراهمیت همچون ارز، بورس و طلا است.
عملکرد طرح‌های دولتی: از رونق تا چالش‌های نابسامان بازار
طرح‌های کلان دولتی همواره توانسته‌اند در کوتاه‌مدت ضرباهنگ رشد تولید مسکن را افزایش دهند. تجربه جهش عظیم ۴۷ درصدی رشد بخش مسکن در سال ۱۳۹۱ همزمان با اجرای طرح مسکن مهر، شاهدی بر این مدعاست. با این حال، تجربه‌های مشابهی در دهه ۹۰ نشان داده‌اند که اگر این رونق صرفاً به تیراژ تولید محدود شده و قدرت خرید خانوارها و تقاضای مصرفی واقعی تقویت نشود، این تولیدات صرفاً به بازار سفته‌بازی یا سرمایه‌گذاری غیرمصرفی وارد خواهند شد.
در سال‌های اخیر نیز بسیاری از واحدهای مسکن دولتی به علت پایین بودن قدرت خرید متقاضیان، صرفاً به ثبت‌نام‌کنندگان اولیه تعلق گرفت اما به دست مصرف‌کننده واقعی نرسید.
افت تاریخی رشد در سال ۱۳۹۹ و دلایل آن
سال ۱۳۹۹ به منزله یکی از دشوارترین دوره‌های رکود تورمی در تاریخ اقتصاد ایران ثبت شده است. این سال همزمان بود با رشد انفجاری قیمت مسکن(تا ۸۰ درصد افزایش نسبت به سال قبل)، اما ارزش‌افزوده بخش ساختمان به میزان بی‌سابقه ۳۵.۴ درصد کاهش پیدا کرد. تورم تولید مسکن به ۷۶ درصد رسید و رکود سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی را به دنبال داشت. تمامی این عوامل، ناشی از نااطمینانی‌های کلان اقتصادی، التهاب بازارهای ارز و طلا و کاهش اقبال به سمت بازار سرمایه و بورس بود.
ارتباط رشد بخش مسکن با وضعیت بازارهای مالی و سرمایه
طبق پژوهش‌های انجام شده توسط اقتصاددانان بازار مسکن، رشد این بخش ارتباط تنگاتنگی با سایر بازارهای سرمایه‌گذاری از جمله بازار بورس، بازار رمز ارزها و بازار طلا و دلار دارد. زمانی که بازدهی بازارهای موازی بیش از بازدهی سرمایه‌گذاری در ساختوساز باشد، سرمایه‌ها به سمت آن بازارها حرکت کرده و بخش مسکن از رونق خارج می‌شود. لذا برای ایجاد رشد پایدار در مسکن، باید توازن سودآوری میان این بازارها برقرار شود.
عوامل کلیدی برای احیای رشد پایدار و مثبت مسکن و ساختمان
تحقیقات اقتصادی و مطالعات منتشرشده در فصلنامه اقتصاد مسکن، شش عامل را حیاتی‌ترین پارامترها برای شکل‌گیری رونق و رشد پایدار بخش مسکن برشمرده‌اند:
۱. حاشیه سود سرمایه‌گذاری ساختمانی
۲. قدرت خرید خانه‌اولی‌ها با ابزار وام خرید مسکن
۳. درآمد شاغلان و تقویت توان مالی خانوارها
۴. بازدهی بازارهای رقیب (بورس، کریپتوکارنسی، طلا و دلار)
۵. نسبت سهم اجاره‌بها از درآمد خانوار
۶. نرخ ارز و تاثیر آن بر هزینه ساخت و چرخه سرمایه‌گذاری
هر کدام از این متغیرها که بهبود یابند می‌توانند احتمال رونق بازار مسکن و ساختمان را افزایش دهند. به عبارتی، افزایش حاشیه سود ساخت، تقویت وام خرید و افزایش قدرت خرید خانوارها، کاهش سهم اجاره از هزینه خانوار، و ثبات بازار ارز همه می‌توانند به تحرک‌بخشی پایدار بخش مسکن کمک کنند.
نقش رمزارزها، بورس و بازارهای سرمایه در آینده مسکن
یکی از نکات مهم و جدید در تحلیل‌های اخیر اقتصاددانان، اثر گذاری بازارهایی همچون رمزارزها (بیت کوین، اتریوم و سایر آلت‌کوین‌ها) و بازار سرمایه (بورس) بر تمایلات سرمایه‌گذاری در بخش مسکن است. افزایش نااطمینانی‌های اقتصادی و تورم، افراد را به سمت سرمایه‌گذاری‌های قابل نقدشوندگی بالا و سودآوری سریع‌تر مانند ارزهای دیجیتال یا سهام بورس سوق می‌دهد. این رفتار سبب خروج سرمایه از پروژه‌های ساختوساز بلندمدت و کاهش رشد بخش مسکن شده است.
از سوی دیگر، هرگونه نوسان شدید در بازار ارز (دلار و یورو) و بازار طلا، می‌تواند مستقیم بر هزینه‌های تمام‌شده ساختوساز و قیمت نهایی مسکن تاثیرگذار باشد.
چشم‌انداز رشد بخش مسکن تا پایــان برنامه هفتم
با توجه به وضعیت موجود و تحقق تنها ۰.۵ درصد رشد در سال نخست برنامه هفتم توسعه، دستیابی به نرخ هدف ۹ درصدی در سال‌های باقیمانده بسیار چالش‌برانگیز است. شرایط فعلی اقتصاد کلان ایران، محدودیت‌های سیاست پولی و مالی، سردرگمی بازارهای مالی و سرمایه و مشکلات ساختاری بازار مسکن، همگی ادامه این رشد شکننده را محتمل کرده‌اند.
راهکارهای پیشنهادی برای برون‌رفت از وضعیت فعلی
کارشناسان اقتصاد مسکن و مدیران بخش ساختمان بر لزوم اجرای سیاست‌هایی همچون اصلاح ساختار تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی، کاهش نرخ تورم ساخت و مواد اولیه، تسهیل صدور مجوزها، افزایش توان خرید از طریق وام‌های هوشمند و حمایت هدفمند از سرمایه‌گذاری‌های بزرگ و جمعی تاکید می‌کنند.
همچنین، ایجاد تعادل در سیاست‌های ارزی، مالیات بر فعالیت‌های سفته‌بازی در بازار مسکن و جلوگیری از خروج سرمایه‌ها به سمت بازارهای پرریسک مانند ارزهای دیجیتال و طلا از جمله ضروریات آینده این بخش است.
در نهایت، رشد پایدار بخش مسکن و ساختمان نیازمند یکپارچه‌سازی سیاست‌ها و برنامه‌های اقتصادی، هماهنگی میان وزارت اقتصاد، بانک مرکزی، وزارت راه و شهرسازی و نهادهای تنظیم بازار سرمایه و بورس است تا بتوان شاهد نقش‌آفرینی مثبت این بخش در رشد اقتصادی ملی بود.
جمع‌بندی: دورنمای بازار مسکن و پیامدهای آن برای اقتصاد ایران
بازار مسکن و ساختمان طی دهه اخیر گرچه از رکود مقطعی به لطف پروژه‌های دولتی فاصله گرفته، اما همچنان با ریسک‌های عمده‌ای در زمینه سرمایه‌گذاری، سوددهی و توان خرید خانوارها مواجه است. بنابراین، فعالان بازار سرمایه، تحلیل‌گران بورس، بازیگران بازار رمزارز و تمامی ذینفعان اقتصاد کلان باید از اهمیت متغیرهای کلیدی و تعامل منحصر به فرد آن‌ها در بخش ساختمان آگاهی داشته باشند.
این آگاهی می‌تواند علاوه بر بهبود روند سرمایه‌گذاری در بخش مسکن، به هدایت هوشمند سرمایه‌ها و حفظ ثبات بازارهای مالی منجر شود؛ امری که در بلندمدت، نقش مهمی در توسعه پایدار اقتصاد ایران خواهد داشت.
نظرات