ماجرای فروش متری مسکن در بازار سرمایه

پس از اعلام صدور مجوز فروش متری مسکن از سوی کمیته بانک مرکزی، پرسش‌های زیادی مبنی بر خانه دار شدن در این طرح مطرح شده است.

پس از اعلام صدور مجوز فروش متری مسکن از سوی کمیته بانک مرکزی، پرسش‌های زیادی مبنی بر خانه دار شدن در این طرح مطرح شده است. فروش متری مسکن در بورس با عرضه اوراق سلف مسکن این امکان را به افراد می‌دهد تا با سرمایه خرد در حوزه مسکن سرمایه گذاری کنند و ریسک‌های موجود در این بازار را در مقابل نوسانات پوشش دهند. افراد در این طرح می‌توانند متراژ مشخصی از یک ملک را که مطابق شرایط روز قیمت گذاری شده، خریداری کنند و صاحب آن شوند و در سررسید مشخص شده در امیدنامه، ملک را تحویل گیرند.

اوراق سلف مسکن (Mortgage-backed Securities)، یک نوع اوراق بهادار است که توسط آن حقوق و مالکیت برخی وام‌های مسکن که توسط شرکت‌های مسکن و بانک‌ها صادر شده، به صورت گروهی به فروش می‌رسد. این اوراق توسط یک شرکت سرمایه گذاری صادر می‌گردد و در بازار سرمایه قابل خرید و فروش است.

در این طرح، شرکت‌های مسکن و بانک‌ها، وام مسکن را به افراد صادر می‌کنند و از طریق پرداخت اقساط وام به درآمد می‌رسند. به منظور تامین مالی بیشتر وام‌های جدید، این بانک‌ها می‌توانند وام‌ها را به صورت اوراق سلف مسکن به صورت گروهی به فروش برسانند. فروش متری مسکن نیز که از مدت‌ها قبل به منظور کمک به سرمایه گذاری‌های خرد در حوزه مسکن مطرح شده بود، در قالب این اوراق سلف بازار قابل عرضه است.

حامدی، مدیر پژوهش توسعه و مطالعات اسلامی سازمان بورس گفت: اوراق سلف مسکن تا ماه آینده در بورس عرضه خواهد شد، اما یک سری دغدغه‌هایی در این حوزه وجود دارد که باعث شده تا اجرایی شدن آن تا پایان سال جاری امکان پذیر نباشد. پیش از این حامدی گفته بود که اوراق سلف مسکن به افراد این اجازه را می‌دهد تا متراژ مشخصی از یک واحد را با قیمت روز خریداری کنند و در زمان سررسید که در امیدنامه ذکر شده، آن را تحویل بگیرند.

فروش متری مسکن در بورس کلید خورد!

محمد حسین رحمتی، معاون توسعه بازار و مطالعات اقتصادی بورس کالای ایران در خصوص جزئیات پیش فروش متری مسکن در بورس این چنین گفت که، سازندگان مسکن می‌توانند بخشی از سرمایه مورد نیاز برای ساخت و یا تکمیل پروژه ساختمانی خود را از طریق اوراق سلف موازی مسکن در بورس تامین کنند. بر این اساس، مردم با خرید این اوراق اقدام به پیش خرید واحدهای پروژه می‌کنند و می‌توانند آن را تا زمان سررسید نگه دارند و یا قبل از تحویل در بازار ثانویه بفروشند.

رحمتی ادامه داد: در بازار پیش فروش متری مسکن در بورس، افراد می‌توانند برای مثال یک متر از یک واحد 50 متری که دوساله تحویل داده می‌شود را خریداری کند. در این شرایط اگر قصد خانه دار شدن دارد، باید تا زمان سر رسید دوساله مقدار اوراق خود را به 50 برساند. اما اگر قصد سرمایه گذاری دارد، در هر زمان طی این دوسال می‌تواند اوراق خود را بفروشد و تسویه نقدی داشته باشد.

وی افزود که قیمت اوراق سلف مسکن بر اساس قیمت‌های بازار مسکن نوسان می‌کند و افراد می‌توانند با سرمایه‌های خرد وارد این بازار شوند. رحمتی در ادامه به تفاوت قیمت واحدها اشاره کرد و گفت: طبیعتا شرایط و قیمت همه پروه‌ها یکسان نیست و برای مثال در امیدنامه ذکر می‌شود که برای مثال واحد 15، به میزان یک و نیم برابر اوراق پایه ارزش دارد. بنابراین طبق اطلاعات درج شده در امیدنامه، مشتری برای تحویل یک واحد 100 متری در واحد 15 باید به جای 100 اوراق، 150 اوراق سلف پایه خریداری کند.

به گفته رحمتی، با توجه به اینکه در امیدنامه اوراق سلف مسکن تاریخ قطعی تحویل از سوی سازنده اعلام می‌شود، پیشنهاد می‌شود پروژه‌هایی که پیشرفت قابل قبولی دارند و سازنده از زمان تحویل به موقع واحدها مطمئن هستند، در این طرح شرکت کنند. موضوع مهم در روند این معاملات، اخذ تضامین لازم از عرضه کنندگان است و از این رو خریداران می‌توانند با اطمینان خاطر در این طرح وارد شوند.

تاکنون دو شرکت سرمایه گذاری در حوزه مسکن مدارک خود را برای انتشار اوراق تحویل داده اند و به نظر می‌رسد به زودی از این طرح در تالار بورس رونمایی شود. این طرح در اولویت سازمان بورس قرار گرفته است و احتمال می‌رود تا پایان سال جاری این طرح اجرایی شود.

تامین مالی با فروش متری مسکن در بورس

محمد خبری زاده، کارشناس بازار سرمایه در این حوزه گفت: مزیت فروش اوراق سلف مسکن را از دو بعد می‌توان مورد بررسی قرار داد. بعد اول مربوط به عرضه کنندگان است که با انتشار اوراق می‌توانند راحت تر از روش‌های سنتی برای ساخت پروژه‌های خود تامین مالی داشته باشند. از بعد خریداران نیز، افراد می‌توانند با سرمایه خود در حوزه مسکن سرمایه گذاری کنند و خانه دار شوند.

مهدی بیات منش، یکی دیگر از کارشناسان بازار سرمایه در این حوزه گفت: اوراق سلف مسکن به دلیل قابلیت‌ها و ظرفیت‌هایی که دارد می‌تواند در یک محیط رقابتی شفاف، نوسان این بازار را کنترل کند و دست سودجویان را کوتاه کند. وی افزود که تحویل به موقع مسکن با نظارت سازمان بورس یکی دیگر از مزیت‌های فروش متری مسکن در بورس است. البته هنوز نحوه انتشار و جزئیات آن مشخص نیست، اما انتظار می‌رود مدیران در اجرای این طرح اهتمام بیشتری داشته باشند و مردم از شفافیت بورس حداکثر سود را ببرند.